2004年の東京地裁本庁の競売市場では7年連続で期間入札における競落率が上昇して、これまで最高の87％となりました。期間入札での売れ残った物件についての特別売却物件も売れ行き好調で、期間入札との合計で開札対象物件の95％近くに買い手がついています。一般の分譲マンション業者でもこの契約率はなかなか達成できない水準でしょう。

昨年の最高入札数は87本で、それは西武池袋線桜台駅徒歩1分のワンルームマンションでした。最低売却価額378万円のところを落札価格は850万円。その価格では年利回りは実質8％未満の水準にまできています。競売収益物件は人気です。

競売物件は首都圏一都三県や福岡札幌では減少傾向ですが、仙台大阪では増加傾向です。

地価下落率の大きい地域では競売不動産が依然高水準です。逆に地価が安定化している地域では、競売申立てそのものが減少し、申立てされても取り下げ任意売却と進むケースも多くなっています。

また借地権付建物の競争率が上昇しています。かつての借地権は競売では売れにくい物件の筆頭格でしたが様変わりです。所有権物件の競争激化で借地権物件に目が向いたことと、収益物件として見れば借地権物件の利回りが高いことが理由のようです。

(月刊不動産流通2005.4月号　山田純男氏)

原宿駅前。人気の土地です。基準地価坪850万円、収益還元価格での相場は1200-1300万円だとか。

それが昨年12月の売買は坪3700万円だったそうです。基準地価の4.3倍で、土地面積は51.47㎡。

これで採算が合うの？。合うようです。エレベーターなし4階建ての商業ビルを建てれば、1坪あたりの月額賃料は20万円近いとのことで、利回りは15％にもなるそうです。つまり基準地価の4.3倍であっても収益からは優良投資物件なのです。

表参道から裏原宿は店舗の空がなく、待機オファーは1000件。1階なら賃料坪20万円だとのこと。

(日刊不動産経済通信2005.2.14.)

東海観光は銀座等のビル3棟を120億円購入しようとしました。物件を信託して受益権担保のローンを調達しようとしました。しかし敷地の一部は借地。借地上建物を信託するには地主の許可が必要です。

その許可が取れません。東海観光は売買契約の締結後に地主から許可を断られます。そのため資金調達できず、手付金は買主に没収されました。

そしてこの流れた取引について、不動産仲介の三菱信託銀行は、東海観光に対し仲介手数料の支払いを求め提訴します。「自分はちゃんと仲介した。資金調達ができなかったのはあんたが原因。だから仲介料払え。」です。一方で、東海観光は三菱信託に対して仲介業者としての債務不履行の反訴をします。

東京地裁は2004年3月に2億8000万円の支払いを認め、東海観光が控訴。これが和解となりその半額の1億4000万円を東海観光が支払うということで決着です。(日経不動産マーケット情報2005.2.)

森ビルと森トラストは東京都心部の大型優良ビルを対象に2005年の新規募集賃料を平均で約10％引き上げます。(日経2005.1.13.)

日経不動産マーケット情報2005年2月号は専門家による都心オフィスビル市況の予測をしています。

大規模・中規模ビル(基準階100坪以上)の賃料については専門家6人全員が2005年から2006年6月までのいずれかの時期に値上がりすると予測しており、この間に値下がりするという専門家はいません。

ただし小規模ビルは、一部値上がりの意見はあるものの値下がりするという意見が多いようです。

不動産住宅業界45社の経営者を対象とする業況見通しアンケートを住宅新報社が行いました。

「ファンドバブル」とも言われる不動産投資市場での投資意欲は「04年と同程度」が55％、「04年以上に活発化」が35％。投資対象の不動産価格は、「04年と同程度の上昇」が67.5％で「上昇に歯止めがかかり安定軌道に移行」の27.5％を大きく上回ります。

05年マンション市場でのキーワードは1位が「用地難」、2位が「二極化」です。(住宅新報2005.1.11.)